אם אתה מעל גיל 55 ובבעלותך נכס, אתה עשוי להיות זכאי למשכנתא הפוכה. משכנתא מסוג זה מציעה פתרונות מימון ייחודיים לקשישים, המאפשרים להם לגשת לסכום הלוואה גבוה ולפרוס אותו על פני תקופה ארוכה יותר בהשוואה להלוואות בנקאיות מסורתיות. במאמר זה נבדוק מהי משכנתא הפוכה, נסביר כיצד נקבע אחוז המימון של המשכנתא ומהם הגורמים השונים שנלקחים בחשבון כאשר בוחנים משכנתא מסוג זה.
מהי משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה היא מוצר פיננסי המשווק על ידי חברות ביטוח שונות לאזרחים ותיקים המחזיקים בנכס. היא מאפשרת להם לקחת הלוואה כנגד השעבוד על רכושם למטרות שונות, כמו איחוד הלוואות קיימות, יצירת חשבון עובר ושב, סיוע לילדים בגיוס הון עצמי לרכישת דירה, או אפילו להוות סיוע לתשלום המקדמה בעבור מעבר למגורים אחרים. בניגוד למשכנתא מסורתית, ניתן לפרוס משכנתא הפוכה לכל חייו של הלווה.
קביעת אחוז המימון
במשכנתא הפוכה אחוז מימון נקבע על ידי שני גורמים עיקריים: שווי הנכס וגיל הלווה. להלן פירוט של האופן שבו גורמים אלה משפיעים על אחוז המימון.
שווי הנכס
השלב הראשון בקביעת אחוזי המימון, הוא הערכת שווי הנכס. לשם כך נדרשת לרוב הערכת שמאי. חברות הביטוח מתחשבות בדרך כלל הן בשווי השוק החופשי והן בעלות הבנייה מחדש של הנכס במקרה של הרס. שווי הנכס חייב להיות לפחות מעל רף מסוים, כמו מיליון שקל, בהתאם לדרישות חברת הביטוח.
גיל הלווה
לגיל הלווה, תפקיד משמעותי בקביעת אחוזי המימון. לחברות ביטוח שונות יש הנחיות משלהן לגבי אחוזי המימון בהתאם לגיל הלווה. ככלל, אחוז המימון עולה ככל שגיל הלווה עולה. לדוגמה, בגיל 60 הלווה עשוי לקבל 20% מימון, בעוד שבגיל 65 הוא עשוי לקבל 25% מימון. האחוזים המדויקים עשויים להשתנות בין חברות הביטוח, ולכן חשוב להשוות בין אפשרויות שונות.
תנאי תשלום אפשריים
אחד היתרונות של משכנתא הפוכה, הוא הגמישות שהיא מציעה מבחינת אפשרויות התשלום. הלווים יכולים לבחור מבין אמצעי התשלום הבאים.
תשלום קרן וריבית
אפשרות זו, נותנת ללווים לבצע תשלומים קבועים לפי לוח זמנים הכולל גם את סכום הקרן וגם את הריבית. זה עובד בדומה למשכנתא מסורתית, וזה עוזר לשלם את ההלוואה בעוד הלווה בחיים.
תשלום ריבית בלבד
לווים המעוניינים להפחית את ההתחייבויות החודשיות שלהם, יכולים לבחור לשלם רק את הריבית. בכך, הם יכולים להפחית משמעותית את החוב על הנכס תוך שמירה על המשכנתא.
אי תשלום
אפשרות נוספת היא לא לבצע תשלומים על המשכנתא בזמן שהלווה בחיים. זה מאפשר לקרן ולריבית להצטבר לאורך זמן עד ליום פטירת הלווה. חשוב לקחת בחשבון את ההשלכות ארוכות הטווח של אפשרות זו, במיוחד ביחס להשארת ירושה לילדים, שיכולה להיפגע מאוד.
ריבית משכנתא הפוכה
נכון לשנת 2023, הריביות על משכנתא הפוכה נעות בדרך כלל בין 5.4% ל-5.7%, תלוי אם הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן או לריבית הפריים. ריביות אלו הן בדרך כלל גבוהות יותר בהשוואה למשכנתאות מסורתיות בשל האופי השונה של המשכנתא ההפוכה.
תנאים לקבלת משכנתא הפוכה
כדי לזכות במשכנתא הפוכה, יש לעמוד בתנאים מסוימים.
דרישת גיל
הלווה חייב להיות בן 55 לפחות. לחלק מחברות הביטוח עשויה להיות דרישת גיל גבוהה יותר.
מצב נכס
הנכס צריך להיות נקי מכל משכנתא או שעבוד קיים. יש להעבירו לחברת הביטוח כבעל השעבוד הראשון.
ערך הנכס
שווי הנכס חייב לעמוד בדרישות חברת הביטוח, בדרך כלל מעבר לרף מוגדר, כמו מיליון שקל.
הודעה לילדים
יש ליידע את ילדי הלווה ולחתום על הסכמתם למשכנתא ההפוכה שכן הם היורשים החוקיים של הנכס.
לסיכום
משכנתא הפוכה יכולה להיות פתרון מימון מצוין לקשישים הזקוקים לכספים נוספים למטרות שונות. אחוז המימון במשכנתא הפוכה נקבע לפי שווי הנכס וגיל הלווה. היא מציעה אפשרויות תשלום גמישות, ריביות גבוהות יותר בהשוואה למשכנתאות מסורתיות, ויתרונות כמו אי הצורך בהוכחת הכנסה ובביטוח חיים חובה.
עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את מגבלות אחוזי המימון ואת הגידול הפוטנציאלי בחוב לאורך זמן. פנייה להדרכה של יועץ משכנתאות יכולה לעזור להבטיח שהמשכנתא ההפוכה היא הבחירה הנכונה לצרכים ולמטרות הפיננסיות שלך.
